জমি কিনতে যে সব সাবধানতা অবলম্বন করা উচিত

সাধারনভাবে বাংলাদেশে জমি বিক্রির আগে দীর্ঘ মেয়াদী বায়নানামা করা হয়ে থাকে। জমির বায়না করার আগেই এসব কাগজ দেখে নিতে হবে। তবে বর্তমান আইনে জমির বায়না রেজিষ্ট্রি করে নেওয়া বাধ্যতামূলক। জমির বায়না রেজিষ্ট্রি করলে নানা ধরনের ঝামেলামুক্ত থাকতে পারেন। সরকারী ষ্ট্যাম্পে বায়না করার যে নিয়ম প্রচারিত আছে তা না করে রেজিষ্ট্রিমূলে বায়না করা নিরাপদ।

আপনার জমি যে দলিলে লেখক লিখবেন তার দায়িত্ব হবে জমির সব কাগজপত্র পরীক্ষা করা। তিনি ঠিকভাবে কাগজপত্র পরীক্ষা করছেন কি না তা মিলিয়ে দেখুন।

কাগজপত্র পরীক্ষা :

ক্রেতা যার কাছ থেকে জমি কিনবেন তার থেকে ওই জমি-সংক্রান- সব কাগজপত্র চেয়ে নেবেন। জমির সব খতিয়ানসহ (সিএস, আরএস, এসএ ও বিএস খতিয়ান) জমিটি যতবার বেচাকেনা হয়েছে, তার দলিলসমূহ চেয়ে নেবেন। এগুলো পরীক্ষা নিরীক্ষা করে দেখবেন, বর্তমানে জমির মালিক কে।

নামজারি :

জমির যিনি মালিক, তার নামে নামজারি (মিউটেশন) আছে কি না তা নিশ্চিত হতে হবে। যে এলাকায় জমি কিনছেন ওই এলাকার স্থানীয় সহকারী ভূমি কমিশনার অফিসে গিয়ে খোঁজ নিলে নিশ্চিত হওয়া যাবে জমির বর্তমান মালিক কে। যদি দেখা যায় সব কাগজ ঠিক আছে -নামজারি না হয়ে থাকলে কেনার আগে বিক্রেতাকে বলুন তার নামে নামজারি করিয়ে নিতে।

খাজনা :

মালিক হালনাগাদ খাজনা (ভূমিকর) পরিশোধ করেছেন কি না, নাকি অন্য কেউ পরিশোধ করেন, তা-ও স্থানীয় তহশিল অফিসে গিয়ে খোঁজ নিতে হবে। খাজনা পরিশোধের কাগজপত্র এনে ভবিষ্যতের জন্য ক্রেতার সংগ্রহে রাখতে হবে।

সাব-রিজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি :

ক্রেতা স্থানীয় সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে তল্লাশি দিয়ে দেখবেন প্রস্তাবিত জমি হেবা, দান, বিক্রি বা এওয়াজমূলে কোনোভাবে হস্তান্তর করা হয়েছে কি না। জেলা সাব রেজিস্টারের অফিস থেকে ১২ বছরের তল্লাশী সহ নির্দায় সার্টিফিকেট (এন.ই.সি.) দেখে নিতে হবে। এ সনদে সর্বশেষ মালিকের নাম থাকে।

ফারায়েজ বা হিস্যাবন্টন :

বিক্রেতার শরিকদের সঙ্গে সম্পত্তির হিস্যাবন্টন সতর্কতার সঙ্গে সম্পন্ন করতে হবে। শরিকদের সঙ্গে বিক্রেতার অংশনামা হয়েছে কি না, তা জমি কেনার আগে মিলিয়ে দেখতে হবে। ফারায়েজ অনুযায়ী, বিক্রেতা যেটুকু জমির মালিক, তার বেশি কেনা ঠিক হবে না। অনেক সময় দেখা যায় বিক্রেতা পৈত্রিক সূত্রে পাওয়া জমি বিক্রি করছেন।

নোটিশ :

জমি বায়না করার আগে আইনের বিধানমতে সব অংশীদারকে নোটিশ দিতে হবে। অন্যথায় পরবর্তীকালে অগ্রক্রয় বা প্রিয়েমশন মামলা হওয়ার সম্ভাবনা থাকে।

পরিত্যক্ত কি না তা পরীক্ষা করতে হবে :

ক্রেতা যে জমি কিনবেন তা খাস, পরিত্যক্ত বা শক্রসম্পত্তি কি না, তা জানতে হবে। সঙ্গে এ ও জানতে হবে সরকার কোনো কারণে এ জমিটি অধিগ্রহণ করেছে কি না। অতিরিক্ত জেলা প্রশাসন (ভূমি) অফিসে খোঁজ নিলে এগুলো জানা যাবে।

বন্ধক ক্ষমতা অর্পন করা আছে কি না:

জমি বিক্রি ও রক্ষণাবেক্ষনের জন্য কাউকে ক্ষমতা অর্পণ করা অর্থাৎ আমমোক্তারনামা (পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি) আছে কি না, তা দেখতে হবে। এমনকি জমি বন্ধক রেখে কোনো ব্যাংক বা অর্থলগ্নিকারী প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে ঋণ নেওয়া আছে কি না সে সম্পর্কে খোজ খবর নিতে হবে।

সরেজমিনে জমি দেখা :

সরেজমিনে গিয়ে ক্রেতাকে জমি দেখতে হবে। জমির কাগজপত্র, দাগ নম্বর ও চৌহদ্দি (চারদিকের অবস্থান) মিলিয়ে দেখতে হবে যে জমি বিক্রি করবে, সেটিই প্রস্তাবিত জমি কি না। জমির চারদিকের সীমানার মালিকদের সঙ্গে প্রয়োজনে কথা বলে নিশ্চিত হতে পারেন আপনাকে যে জমি দেখানো হয়েছে তার প্রকৃত মালিক কে। নাকি দালালেরা অন্যের জমি ক্রেতাকে দখল দিতে যাচ্ছেন। বিক্রির জন্য প্রস্তাবিত জমি বর্তমানে কার দখলে আছে, ক্রয় করলে কোনো কারণে ভোগদখলে বাধাগ্রস্ত হবে কি না বা রাস্তা ও পথ অধিকারে কোনো বাধা-নিষেধ আছে কি না, তা ও ক্রেতাকে সরেজমিনে যাচাই করতে হবে।

বিক্রির অধিকার বিক্রেতার আছে কি না :

বিক্রেতার মালিকানা স্বত্ব বা বিক্রির বৈধ অধিকার আছে কি না, তা দেখতে হবে। জমির মালিক নাবালক বা অপ্রকৃতস্থ কি না, তা ও যাচাই করতে হবে। নাবালক হলে আদালতের মাধ্যমে অভিভাবক নিযুক্ত করে জমি বিক্রির অনুমতি নিতে হবে। বিক্রেতা ওই অনুমতি নিয়েছেন কি না, তা-ও পরীক্ষা করে জমি কিনতে হবে।

মামলা মোকদ্দমা :

প্রস্তাবিত জমি নিয়ে কোনো মামলা-মোকদ্দমা রয়েছে কি না, তা-ও ক্রেতাকে খুজে দেখতে হবে। কারণ মামলা মোকদ্দমা থাকলে জমি কেনা হলে তা হবে অন্যন- ঝুঁকিপূর্ণ। পত্রিকায় আইনগত বিজ্ঞপ্তি দিয়ে কয়েকদিন সময় দিয়ে জমি ক্রয় করা উচিত। এতে জমির মালিকানা কেউ দাবি করলে কেনার আগেই তা করতে পারে। ফলে অবাঞ্ছিত ঘটনা এড়ানো সম্ভব হতে পারে।

নামজারি-জমা খারিজ: অন্তর্বর্তীকালীন রেকর্ড পরিবর্তন, সংশোধ ও হালনাগাদ প্রক্রিয়া নামজারি ও জমাখারিজ নামে আখ্যায়িত। যেহেতু জরিপকাজ দীর্ঘ ২৪/২৫ বছর পর সম্পন্ন হয়, অতএব এ সময়ের মধ্যে যদি মালিকানা পরিবর্তন হয় তবে সে পরিবর্তন যাতে সরকারি অফিসে রক্ষিত খতিয়ানে যথাযথভাবে লেখা থাকে সেজন্য নামজারির বিধান রাখা হয়েছে। সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে গিয়ে নামজারি বা মিউটেশন করিয়ে নেয়া। মিউটেশন না হলে জমির খাজনাও দেয়া যায় না।

লক্ষ্য রাখতে হয় : জরিপ কখন হয়েছে, জমির নকশা কোত্থেকে তোলা যায়, নিজের জমি অন্যের নামে জরিপে উঠে গেলে কোথায় মামলা করতে হয়।

খতিয়ান রক্ষনাবেক্ষন : জেলা প্রশাসকের রেকর্ডর”মে নতুন প্রাপ্ত খতিয়ান রক্ষনাবেক্ষন করা হয়। জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ে, খতিয়ানের জন্য কালেক্টরের কাছে আবেদন করবেন। এর আলোকে রেকর্ড রুমের ভারপাপ্ত কর্মকর্তা সহিমুহুরি নকল সরবরাহ করবেন।

জরিপ এর পর জরিপ বিভাগ কাজ সমাপ্ত করার পর খতিয়ানের একটা কপি জেলা জজের কাছেও হস্তান্তর করেন। এই খতিয়ানের আলোকে কোন ব্যক্তি যদি দেখেন যে তার জমি অন্যের নামে রেকর্ড হয়েছে তবে তিনি সহকারী জজ আদালতে সিভিল স্যুট (দেওয়ানি মামলা) দায়ের করেন।

মৌজার নকশা ছাড়া খতিয়ান অর্থহীন : তেজগাঁওয়ে ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদফতরে আবেদন করে নির্দিষ্ট ফি’র বিনিময়ে যে কোন নকশার ফটোকপি নিতে পারেন। যেসব মৌজার চুড়ান- প্রকাশনা সমাপ্ত হয়েছে সেসব নকশার ফটোকপি এর কার্যালয় থেকে সংগ্রহ করা যায়। জেলা প্রশাসকের কার্যালয় থেকেও তা সংগ্রহ করা যায়।

সবকিছু ঠিকঠাক পাওয়া গেলে জমি ক্রয় করা যেতে পারে। তবে উপরের পরীক্ষা-নিরীক্ষা কাজ ক্রেতা নিজে সম্পন্ন করতে না পারলে অভিজ্ঞ ব্যক্তিদের সঙ্গে নিয়ে তা করা যেতে পারে। ক্রেতা দেওয়ানী আইনে অভিজ্ঞ কোনো আইনজীবির পরামর্শ ও মতামত নিয়ে জমি রেজিষ্ট্রেশন সম্পন্ন করতে পারেন।

জমিজমাকে কেন্দ্র করে যেকোনো সময় বিরোধ দেখা দিতে পারে। অনেক সময় দেখা যায়, নিজের কেনা জমি অন্য কেউ দখল করে মালিকানা দাবি করছে কিংবা জাল দলিল তৈরি করে জমির দখল নিতে চায়। আদালতে মিথ্যা মামলাও ঠুকে দেয়। কিন্তু একটু সচেতন হলেই এ ঝামেলা থেকে অনেকটাই রক্ষা পাওয়া সম্ভব । সে জন্য জানা থাকতে হবে জমি নিয়ে বিরোধ দেখা দিলে কীভাবে প্রতিকার পাবেন।

ফৌজদারি প্রতিকার:

জমি দখলকে কেন্দ্র করে অস্থিতিশীল পরিস্থিতি সৃষ্টির আশঙ্কা দেখা দিলে ফৌজদারি কার্যবিধির ১৪৫ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার চাইতে পারেন। এ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার চাইতে হবে প্রথম শ্রেণীর নির্বাহী ম্যাজিস্ট্রেটের আদালতে। আর এ মামলা করতে হবে বেদখল হয়ে গেলে কিংবা বেদখল হওয়ার আশঙ্কা দেখা দেওয়ার দুই মাসের মধ্যে। কোনো মামলা করলে ম্যাজিস্ট্রেট প্রতিপক্ষের ওপর সমন জারি করবেন। পরবর্তী সময়ে উভয় পক্ষের বক্তব্য শুনবেন এবং সাক্ষ্যপ্রমাণ শেষে সম্পত্তির দখলদার কে তা নির্ধারণ করবেন। প্রয়োজনে সরেজমিনে তদন্তের আদেশ দিতে পারেন পুলিশকে। তাদের দেওয়া প্রতিবেদনের ভিত্তিতে প্রকৃত দখলদার কে, সে বিষয়ে রায় দেবেন। তবে ১৪৫ ধারায় প্রতিকার চাইতে গেলে এখানে স্বত্ব বা মালিকানা দাবি করা যাবে না। এর মাধ্যমে শুধু প্রকৃত দখলদার নির্ণয় করার জন্য প্রতিকার চাওয়া যাবে।

মালিকানা দাবি করবেন যেভাবে:

জমির মালিকানা বা স্বত্ব দাবির জন্য দেওয়ানি আদালতের আশ্রয় নিতে হবে। জমি অবৈধভাবে দখলচ্যুত হলে দখল পুনরুদ্ধারের জন্য সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৮ ও ৯ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার পেতে পারেন। এ আইনের ৮ ধারা অনুযায়ী জমির মালিক নির্ধারিত পদ্ধতিতে জমিটি পুনরুদ্ধার করার জন্য প্রতিকার চাইতে পারেন। তবে এ ধারা অনুযায়ী, দখলচ্যুত ব্যক্তিকে জমিতে তাঁর স্বত্ব বা মালিকানা আছে কিংবা মালিকানার দাবি রয়েছে, তার ঘোষণা চাইতে হবে। না হলে এ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার পাওয়া সম্ভব হয় না। ৮ ধারার স্বত্ব প্রমাণসহ মামলা করার ক্ষেত্রে বেদখল হওয়ার পর থেকে ১২ বছরের মধ্যে মামলা করার সময়সীমা নির্ধারণ করে দেওয়া হয়েছে। এ ধরনের মামলাকে সাধারণত স্বত্ব সাব্যস্ত খাস দখলের মামলা বলা হয়।

সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৯ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার চাইতে হলে মালিকানা প্রমাণের দরকার নেই। শুধু জমি থেকে দখলচ্যুত হয়েছেন—এটি প্রমাণ করলেই চলবে। ৯ ধারায় উল্লেখ আছে, যদি কোনো ব্যক্তি বেদখল হন, তবে তিনি বা তাঁর মাধ্যমে দাবিদার কোনো ব্যক্তি মোকদ্দমার মাধ্যমে এর দখল পুনরুদ্ধার করতে পারেন। এ ক্ষেত্রে যেসব দিক বিবেচনা করা হয়, সেগুলো হলো—বাদী অর্থাৎ যিনি প্রতিকার দাবি করেছেন, তিনি জমিটি দখল করে আসছিলেন কি না; বিবাদী তাঁকে জোরপূর্বক বেদখল করেছেন কি না; বিবাদী বেআইনিভাবে জমিতে প্রবেশ করেছেন কি না।

তবে বাদীকে অবশ্যই বেদখল হওয়ার ছয় মাসের মধ্যে মামলা করতে হবে। অন্যথায় এ ধারায় মামলা করার অধিকার হারাতে হবে তাঁকে। তবে সরকারের বিরুদ্ধে এ ধারায় প্রতিকার চাওয়া যাবে না।

কোথায় ও কীভাবে আইনের আশ্রয় নেবেন:

জমিজমার মালিকানা নিয়ে প্রতিকারের ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট এখতিয়ারাধীন আদালতে মামলা করতে হবে। মামলার মূল্যমান চার লাখ টাকার কম হলে সহকারী জজ আদালতে এবং চার লাখের বেশি হলে অসীম এখতিয়ার পর্যন্ত যুগ্ম জেলা জজ আদালতে প্রতিকার চাইতে হবে। মামলা দায়ের করতে হবে আইনজীবীর মাধ্যমে। মালিকানাসহ দখলের প্রতিকার চাইলে জমির মূল্য বাবদ অ্যাড-ভ্যালোরেম (মূল্যানুপাতে) কোর্ট ফি দিতে হবে। ৯ ধারা অনুযায়ী শুধু দখলের জন্য প্রতিকার চাইলে সম্পত্তির মূল্য অনুসারে যে কোর্ট ফি তার অর্ধেক, অর্থাৎ অ্যাড-ভ্যালোরেম কোর্ট ফির অর্ধেক পরিমাণ কোর্ট ফি দিতে হবে। জমির মালিকানাসহ দখল কিংবা শুধু দখল চেয়ে প্রতিকারের ক্ষেত্রে যদি বাদী মনে করেন, তাঁর জমিটি ক্ষতিগ্রস্ত হওয়ার আশঙ্কা আছে, তাহলে অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা চাইতে পারেন পৃথক আবেদনের মাধ্যমে।

জমি কেনার সময় করণীয়:

জমি কেনার সময় কিছু প্রাথমিক সতর্কতা অবলম্বন করা খুবই জরুরি। তা না হলে ভবিষ্যতে  অনেক সমস্যা তৈরী হতে পারে। মামলা মোকদ্দমা সহ জমি পর্যন্ত বেহাত হয়ে যেতে পারে। আপনি প্রতারিত হতে পারেন।

জমি কেনার সময় নিম্নের বিষয় গুলোর প্রতি লক্ষ্য রাখতে হবে:

প্রথমেই প্রস্তাবিত জমিটি সরেজমিনে যেয়ে দেখতে হবে। তাহলেই আপনি বুঝতে পারবেন জমিটি আসলে কেমন। আদৌ ভাল জমি নাকি ডোবা-নালা-পুকুর।

সংলগ্ন জমির মালিক বা এলাকাবাসীর নিকট হতে জমির বিষয়ে খোঁজ খবর নিতেহবে। এরাই আপনাকে জমির বিষয়ে সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য তথ্য দিতে পারবেন।

বিক্রেতার কাছ থেকে তার মালিকানার প্রমাণ স্বরূপ দলিলাদি ও অন্যান্য কাগজপত্রের ফটোকপি চেয়ে নিতে হবে। জমির দলিল, ওয়ারিশ সনদ (প্রযোজ্যক্ষেত্রে), সিএস/ এসএ/ আরএস/ মহানগর/ মিউটেশন পড়চা, ডিসিআর, খাজনার দাখিলাইত্যাদির ফটোকপি সংগ্রহের চেষ্টা করতে হবে। বিক্রেতা এসব কাগজপত্র দিতে গড়িমসি করলে তাকে যতদূর সম্ভব চাপ দিতে হবে। সংগৃহীত কাগজপত্র নিয়ে সরাসরি  তহসিল বা ভূমি অফিসে যেতে হবে। তহসিল অফিসে কর্মরত কাউকে কাগজপত্র গুলো যাচাইয়ের জন্য সহায়তা করতে অনুরোধ করতে পারেন। কোন জমির প্রকৃত অবস্থা সম্পর্কে সঠিক তথ্য কেবলমাত্র তহসিল অফিস থেকেই পেতে পারেন। অর্থাৎ খাজনার রশিদটি সঠিক কি না, প্রস্তাবিত দাগ খতিয়ানের জমির প্রকৃত মালিক কে, জমিতে কোন সরকারি স্বার্থ (খাস, ভিপি, পরিত্যাক্ত, অধিগ্রহণ বা এ্যাকুইজিশনকৃত, কোর্ট অব ওয়ার্ডস, ওয়াকফ ইত্যাদি) জড়িত কি না ইত্যাদি বিষয়ে তহসিল অফিসইআপনাকে প্রকৃত তথ্য দিতে পারে।

এসি (ল্যান্ড) অফিস থেকে পূর্ব মালিকের অর্থাৎ বিক্রেতার নামে মিউটেশনের কাগজপত্র (মিউটেশন পড়চা, ডিসিআর) সঠিক আছে কি না তা যাচাই করে নিতে হবে। যে জমিটি কিনতে চাচ্ছেন তা বিক্রেতার নামে অবশ্যই মিউটেশন করা থাকতে হবে। বিক্রেতার নামে মিউটেশন না থাকলে জমি রেজিস্ট্রেশন হবে না।

জমিটির কাগজপত্র যাচাইয়ে সন্তুষ্ট হয়ে কেনার বিষয়ে মনস্থির করলে বাবায়না করলে আপনার নাম, ঠিকানা, জমির দাগ-খতিয়ান উল্লেখ করে জমিতে একটি সাইনবোর্ড দিন। একই সাথে পত্রিকায় ছোট আকারের হলেও একটি বিজ্ঞাপন দিন। এতে পড়ে কোন সমস্যা হলেও আপনি আইনগত সুবিধা পাবেন। তাছাড়া, এই জমির অন্য কোনদাবীদার বা ওয়ারিশ থাকলে, মামলা মোকদ্দমাসহ অন্য কোন সমস্যা থাকলে তা প্রকাশিত হবে এবং আপনি ভবিষ্যতের একটি স্থায়ী ও জটিল সমস্যা থেকে রক্ষা পাবেন। প্রয়োজনে এবং অবস্থা বুঝে আপনার জমি কেনার সিদ্ধান্ত পরিবর্তন করুন।

আর্থিক লেনদেনের ক্ষেত্রে রশিদ নেয়ার এবং সাক্ষী রাখার চেষ্টা করবেন। যতটা সম্ভব চেক বা ব্যাংকের মাধ্যমে টাকা-পয়সা লেনদেন করবেন।

জমি কেনার ক্ষেত্রে সরাসরি জমির প্রকৃত মালিকের সাথেই আলোচনা করা উচিৎ। মধ্য স্বত্ত্ব ভোগী বা ভায়া মিডিয়ার মাধ্যমে জমি ক্রয়-বিক্রয়ের আলোচনা যতটা সম্ভব এড়িয়ে যাওয়া ভাল। এতে যেমন জমির নিষ্কন্টকতার বিষয়টি নিয়ে বিভ্রান্ত হতে পারেন, তেমনি দাম-দরের ক্ষেত্রেও প্রতারণার শিকার হতে পারেন।

মনে রাখবেন, জমি কেনার সময় কখনইতাড়াহুড়ো করবেন না। কম দামে কেনার আকর্ষণে ভালভাবে যাচাই না করে জমি কিনতে গিয়ে সর্বসান্ত হয়ে যেতে পারেন।

Source: