ভূমি বিষয়ক তথ্য

ভুমি আইন কি?

জমি লেনদেন, বেচাকেনা,হস্তান্তর, ভুমিস্বত্ব ইত্যাদী বিষয়ে যে আইনে থাকে তাকে ভুমি আইন বলে।

খতিয়ান কি ?

মৌজা ভিত্তিক এক বা একাদিক ভূমি মালিকের ভূ-সম্পত্তির বিবরন সহ যে ভূমি রেকর্ড জরিপকালে প্রস্তুত করা হয় তাকে খতিয়ান বলে।

সি,এস রেকর্ড কি ?
সি,এস হল ক্যাডাস্টাল সার্ভে। আমাদের দেশে জেলা ভিত্তিক প্রথম যে নক্সা ও ভূমি রেকর্ড প্রস্তুত করা হয় তাকে সি,এস রেকর্ড বলা হয়।

এস,এ খতিয়ান কি ?
সরকার কর্তৃক ১৯৫০ সনে জমিদারি অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ব আইন জারি করার পর যে খতিয়ান প্রস্তুত করা হয় তাকে এস,এ খতিয়ান বলা হয়।

নামজারী কি ?
উত্তরাধিকার বা ক্রয় সূত্রে বা অন্য কোন প্রক্রিয়ায় কোন জমিতে কেউ নতুন মালিক হলে  তার নাম খতিয়ানভূক্ত করার প্রক্রিয়াকে নামজারী বলে।

জমা খারিজ কি ?
জমা খারিজ অর্থ যৌথ জমা বিভক্ত করে আলাদা করে নতুন খতিয়ান সৃষ্টি করা। প্রজার কোন জোতের কোন জমি হস্তান্তর বা বন্টনের কারনে মূল খতিয়ান থেকে কিছু জমি নিয়ে নুতন জোত বা খতিয়ান খোলাকে জমা খারিজ বলা হয়।

পর্চা কি ?
ভূমি জরিপকালে প্রস্তুতকৃত খসরা খতিয়ান যে অনুলিপি তসদিক বা সত্যায়নের পূর্বে ভূমি মালিকের নিকট বিলি করা হয় তাকে মাঠ পর্চা বলে। রাজস্ব অফিসার কর্তৃক পর্চা সত্যায়িত বা তসদিক হওয়ার পর আপত্তি এবং আপিল শোনানির শেষে খতিয়ান চুড়ান্তভাবে প্রকাশিত হওয়ার পর ইহার অনুলিপিকে পর্চা বলা হয়।

তফসিল কি ?
তফসিল অর্থ জমির পরিচিতিমূলক বিস্তারিত বিবরন। কোন জমির পরিচয় প্রদানের জন্য সংশ্লিষ্ট মৌজার নাম, খতিয়ান নং, দাগ নং, জমির চৌহদ্দি, জমির পরিমান ইত্যাদি তথ্য সমৃদ্ধ বিবরনকে তফসিল বলে।

মৌজা কি ?
ক্যাডষ্টাল জরিপের সময় প্রতি থানা এলাকাকে অনোকগুলো এককে বিভক্ত করে প্রত্যেকটি একক এর ক্রমিক নং দিয়ে চিহ্নিত করে জরিপ করা হয়েছে। থানা এলাকার এরুপ প্রত্যেকটি একককে মৌজা বলে। এক বা একাদিক গ্রাম বা পাড়া নিয়ে একটি মৌজা গঠিত হয়।

খাজনা কি ?
ভূমি ব্যবহারের জন্য প্রজার নিকট থেকে সরকার বার্ষিক ভিত্তিতে যে ভুমি কর আদায় করে তাকে ভুমির খাজনা বলা হয়।

ওয়াকফ কি ?

ইসলামি বিধান মোতাবেক মুসলিম ভূমি মালিক কর্তৃক ধর্মীয় ও সমাজ কল্যানমুলক প্রতিষ্ঠানের ব্যায় ভার বহন করার উদ্দেশ্যে কোন সম্পত্তি দান করাকে ওয়াকফ বলে।

মোতওয়াল্লী কি ?

ওয়াকফ সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা ও তত্ত্বাবধান যিনি করেন তাকে মোতওয়াল্লী বলে।মোতওয়াল্লী ওয়াকফ প্রশাষকের অনুমতি ব্যতিত ওয়াকফ সম্পত্তি হস্তান্তর করতে পারেন না।

ওয়রিশ কি ?
ওয়ারিশ অর্থ ধর্মীয় বিধানের আওতায় উত্তরাধিকারী। কোন ব্যক্তি উইল না করে মৃত্যু বরন করলে আইনের বিধান অনুযায়ী তার স্ত্রী, সন্তান বা নিকট আত্নীয়দের মধ্যে যারা তার রেখে যাওয়া সম্পত্তিতে মালিক হন এমন ব্যক্তি বা ব্যক্তিবর্গকে ওয়ারিশ বলা হয়।

ফারায়েজ কি ?
ইসলামি বিধান মোতাবেক মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি বন্টন করার নিয়ম ও প্রক্রিয়াকে ফারায়েজ বলে।

খাস জমি কি ?
ভূমি মন্ত্রনালয়ের আওতাধিন যে জমি সরকারের পক্ষে কালেক্টর তত্ত্বাবধান করেন এমন জমিকে খাস জমি বলে।

কবুলিয়ত কি ?

সরকার কর্তৃক কৃষককে জমি বন্দোবস্ত দেওয়ার প্রস্তাব প্রজা কর্তৃক গ্রহন করে খাজনা প্রদানের যে অংঙ্গিকার পত্র দেওয়া হয় তাকে কবুলিয়ত বলে।

দাগ নং কি ?
মৌজায় প্রত্যেক ভূমি মালিকের জমি আলাদাভাবে বা জমির শ্রেনী ভিত্তিক প্রত্যেকটি ভূমি খন্ডকে আলাদাভাবে চিহ্নিত করার লক্ষ্যে সিমানা খুটি বা আইল দিয়ে স্বরজমিনে আলাদাভাবে প্রদর্শন করা হয়। মৌজা নক্সায় প্রত্যেকটি ভূমি খন্ডকে ক্রমিক নম্বর দিয়ে জমি চিহ্নিত বা সনাক্ত করার লক্ষ্যে প্রদত্ত্ব নাম্বারকে দাগ নাম্বার বলে।

ছুট দাগ কি ?
ভূমি জরিপের প্রাথমিক পর্যায়ে নক্সা প্রস্তুত বা সংশোধনের সময় নক্সার প্রত্যেকটি ভূ-খন্ডের ক্রমিক নাম্বার দেওয়ার সময় যে ক্রমিক নাম্বার ভূলক্রমে বাদ পরে যায় অথবা প্রাথমিক পর্যায়ের পরে দুটি ভূমি খন্ড একত্রিত হওয়ার কারনে যে ক্রমিক নাম্বার ‘বাদ দিতে হয় তাকে ছুট দাগ বলা হয়।

চান্দিনা ভিটি কি ?
হাট বাজারের স্থায়ী বা অস্থায়ী দোকান অংশের অকৃষি প্রজা স্বত্ত্য এলাকাকে চান্দিনা ভিটি বলা হয়।

অগ্রক্রয়াধিকার কি ?

অগ্রক্রয়াধিকার অর্থ সম্পত্ত্বি ক্রয় করার ক্ষেত্রে আইনানুগভাবে অন্যান্য ক্রেতার তুলনায় অগ্রাধিকার প্রাপ্যতার বিধান। কোন কৃষি জমির মালিক বা অংশিদার কোন আগন্তুকের নিকট তার অংশ বা জমি বিক্রির মাধ্যমে হস্তান্তর করলে অন্য অংশিদার কর্তৃক দলিলে বর্নিত মূল্য সহ অতিরিক্ত ১০% অর্থ বিক্রি বা অবহিত হওয়ার ৪ মাসের মধ্যে আদালতে জমা দিয়ে আদালতের মাধ্যমে জমি ক্রয় করার আইনানুগ অধিকারকে অগ্রক্রয়াধিকার বলা হয়।

আমিন কি ?
ভূমি জরিপের মধ্যমে নক্সা ও খতিয়ান প্রস্তুত ও ভূমি জরিপ কাজে নিজুক্ত কর্মচারীকে আমিন বলা হত।

সিকস্তি কি ?
নদী ভাংঙ্গনে জমি পানিতে বিলিন হয়ে যাওয়াকে সিকস্তি বলা হয়। সিকস্তি জমি ৩০ বছরের মধ্যে স্বস্থানে পয়স্তি হলে সিকস্তি হওয়ার প্রাককালে যিনি ভূমি মালিক ছিলেন, তিনি বা তাহার উত্তরাধিকারগন উক্ত জমির মালিকানা শর্ত সাপেক্ষ্যে প্রাপ্য হবেন।

পয়স্তি কি ?
নদী গর্ভ থেকে পলি মাটির চর পড়ে জমির সৃষ্টি হওয়াকে পয়স্তি বলা হয়।

নাল জমি কি ?
সমতল ২ বা ৩ ফসলি আবাদি জমিকে নাল জমি বলা হয়।

দেবোত্তর সম্পত্তি কি ?
হিন্দুদের ধর্মীয় অনুষ্ঠানাদির আয়োজন, ব্যাবস্থাপনা ও সু-সম্পন্ন করার ব্যয় ভার নির্বাহের লক্ষ্যে উৎসর্গকৃত ভূমিকে দেবোত্তর সম্পত্তি সম্পত্তি বলা হয়।

দাখিলা কি ?
ভূমি মালিকের নিকট হতে ভূমি কর আদায় করে যে নির্দিষ্ট ফরমে (ফরম নং-১০৭৭) ভূমিকর আদায়ের প্রমানপত্র বা রশিদ দেওয়া হয় তাকে দাখিলা বলে।

ডি,সি,আর কি ?
ভূমি কর ব্যতিত অন্যান্য সরকারি পাওনা আদায় করার পর যে নির্ধারিত ফরমে (ফরম নং-২২২) রশিদ দেওয়া হয় তাকে ডি,সি,আর বলে।

দলিল কি ?
যে কোন লিখিত বিবরনি যা ভবিষ্যতে আদালতে স্বাক্ষ্য হিসেবে গ্রহনযোগ্য তাকে দলিল বলা হয়। তবে রেজিষ্ট্রেশন আইনের বিধান মোতাবেক জমি ক্রেতা এবং বিক্রেতা সম্পত্তি হস্তান্তর করার জন্য যে চুক্তিপত্র সম্পাদন ও রেজিষ্ট্রি করেন তাকে সাধারনভাবে দলিল বলে।

কিস্তোয়ার কি ?

ভূমি জরিপকালে চতুর্ভূজ ও মোরব্বা প্রস্তুত করারপর  সিকমি লাইনে চেইন চালিয়ে সঠিকভাবে খন্ড খন্ড ভূমির বাস্তব ভৌগলিক চিত্র অঙ্কনের মাধ্যমে নক্সা প্রস্তুতের পদ্ধতিকে কিস্তোয়ার বলে।

খানাপুরি কি ?
জরিপের সময় মৌজা নক্সা প্রস্তুত করার পর খতিয়ান প্রস্তুতকালে খতিয়ান ফর্মের প্রত্যেকটি কলাম জরিপ কর্মচারী কর্তৃক পূরণ করার প্রক্রিয়াকে খানাপুরি বলে।

অন্যান্য তথ্যঃ

ভুমিস্বত্ব বা জমির মালিকানা বুঝতে হলে যিনি জমির মালিক বলে দাবি করছেন তার নামে-

১। রেজিষ্ট্রিকৃত দলিল থাকতে হবে অথবা আদালত ঘোষিত স্বত্ব থাকতে হবে অথবা প্রজাই খতিয়ান থেকে ধারাবাহিক পর্চা সমুহে (সি,এস,এস,এ,আর,এস) বংশানুক্রমিক নাম থাকবে ।

২। নাম খারিজ করা থাকতে হবে ।

৩। হালসন পর্যন্ত খাজনা পরিশোধ থাকতে হবে ।

৪। দলিলে উল্লেখিত জমি বাস্তবে থাকতে হবে ।

৫। দলিলে উল্লেখিত জমি দখলে থাকতে হবে ।

কখন ও কখন ও জাল বা নকল দলিল দেখিয়ে জমি বিক্রয় করা হয়। সে ক্ষেত্রে রেজিষ্ট্রি অফিসে বর্তমান জমির মালিক কার কাছ থেকে জমিটা পেয়েছেন বা ক্রয় করেছেন সে বিষয়ে খোজঁ খবর নেওয়া অত্যন্ত জরুরী।

ভুমি মালিকানা পরিবর্তনের উপায়-

ভুমি মালিকানা পরিবর্তন করা যায়-

(ক) বিক্রির মাধ্যমে ।

(খ) দান করার মাধ্যমে ।

(গ) ভুমি লেনদেনের মাধ্যমে ।

(ঘ) উত্তরাধিকার সুত্রে ।

জমির মালিকানা বজায় রাখার জন্য যেসব বিষয়ের প্রতি নজর দেওয়া দরকার তা হলো-

-জমির দলিল নিরাপদ স্থানে সংরক্ষন করতে হবে ।

-জমি নিজের দখলে রাখতে হবে ।

– প্রতি বছর নিয়মিত খাজনা দিতে হবে ।

-খাজনার রশিদ যত্ন সহকারে সংরক্ষন করতে হবে ।

এছাড়াও আরও একটি বিষয়ে সাবধান হওয়া দরকার, তা হলো সাদা কাগজে বা স্ট্যাম্পে কখনও টিপসহি বা স্বাক্ষর দেওয়া উচিৎ নয় ।এমনকি লেখা কাগজও না পড়ে,না বুঝে তাতে টিপসহি বা স্বাক্ষর দেওয়া যাবে না। কারন এতে নানান বিপদ হতে পারে । তাছাড়া জমিজমার মালিকানা দলিল নির্ভর বলে কাগজপত্রে অসতর্কভাবে টিপসহি বা স্বাক্ষর  দেওয়া কখনও উচিৎ নয় ।

জমি কেনার আগে করণীয়ঃ

জমি কেনার আগে নিম্ন লিখিত বিষয়গুলি অত্যন্ত গুরত্ব সহকারে দেখতে হবে । যথাঃ-

(ক) জমি বিক্রেতার নামে রেজিষ্ট্রিকৃত দলিল আছে কিনা অথবা বৈধ স্বত্ব আছে কি না, দখলি স্বত্ব আছে কিনা ।

(খ) হালসন পর্যন্ত খাজনার রশিদ আছে কি না ।

(গ) দলিলে উল্লেখিত পরিমান জমি তার দখলে আছে কি না ।

(ঘ) জমিটি সম্পুর্ন বা  আংশিক বিক্রি করা হয়েছে কি না ।

(ঙ) জমিটির অন্য কোন ওয়ারিশ আছে কি না ।

(চ) জমির দলিলটি জাল কিনা ।

(ছ) মালিকের নামে জমিটি খারিজ করা আছে কি না ।

(জ) দলিলে উল্লেখিত দাগ নম্বর নকশার সাথে মিল আছে কি না এবং রেকর্ডের সঙ্গে খতিয়ানের মিল আছে কি না ।

(ঝ) বিক্রেতা ক্রয় সুত্রে না উত্তরাধিকার সুত্রে জমিটির মালিক হয়েছেন ।

(ঞ)জমিটি বর্গা বা বন্ধক দেওয়া আছে কি না।

(ট) জমিটি সহশরিকগন কিনতে চায় কি না ।

(ঠ) উকিল নোটিশ করা ।

(ড) সরেজমিনে খোঁজ নেওয়া ইত্যাদী ।

জমি কেনার সময় করণীয়-

(ক) জমির দলিলের স্ট্যাম্প ক্রেতার নামে খরিদ করা ও রশিদ যত্ন সহকারে রাখা ।

(খ) জমি রেজিট্রির সময় ক্রেতা ও বিক্রেতার উপস্থিত থাকা ও স্বাক্ষর টিপসহি দেওয়া ।

(গ) নিজ নামে দলিল সম্পাদন ও রেজিট্রি করা ।

(ঘ) দলিল রেজিষ্ট্রির রশিদ সংগ্রহ করা ও যত্ন সহকারে তা সংরক্ষন করা ।

(ঙ) ক্রেতা বিক্রেতার পাসপোর্ট সাইজের ছবি জমা দেওয়া ।

(চ) বিক্রেতার ক্রমানুসারে ২৫ বছরের মালিকানার ইতিহাস ।

(ছ) জমির চৌহদ্দি ।

(জ) বিক্রেতার নামে নামজরিপ কপি এবং আরএস পর্চা উপস্থাপন ।

জমি কেনার পর করণীয়-

(ক) রেজিট্রিকৃত জমি দখল করা ।

(খ) নিজ নামে খারিজ করা ।

(গ) নিজ নামে খাজনা দিয়ে রশিদ সংগ্রহ করা ও যত্ন সহকারে সংরক্ষন করা ।

(ঘ) রশিদ জমা দিয়ে সাবরেজিট্রি অফিস থেকে মুল দলিল সংগ্রহ করা ।

(ঙ) জমির সকল কাগজপত্র যত্ন সহকারে সংরক্ষন করা ।

ভুমি রেজিট্রেশন

জমি ক্রয় বিক্রয়ে রেজিট্রেশন একটি গুরত্বপুর্ণ ভুমিকা পালন করে । আইনে কোন কোন দলিলের অবশ্যই রেজিট্রেশন করতে হবে সে ব্যাপারে পরিষ্কার ভাবে বলা আছে । রেজিট্রিযোগ্য দলিলের ক্ষেত্রে রেজিট্রি না হলে ঐ দলিল নিয়ে কোন আদান প্রদান প্রমানিত হয় না । ১লা জুলাই ২০০৫ ইং তারিখ হইতে সমস্ত দলিল রেজিট্রেশ্ন বাধ্যতামুলক করা হয়েছে ।

জমি রেজিট্রিশনের স্থান-

জমির সম্পাদিত দলিল সাবরেজিট্রি অফিসে নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে রেজিট্রি করতে হয় । জমিটির সম্পুর্ণ অংশ বা জমির অধিকাংশ যে উপজেলায় আছে সেই উপজেলার সাবরেজিট্রি অফিসে দলিল রেজিট্রি করতে হয় । তবে জমিটির কম অংশ কোন উপজেলায় অন্তর্ভুক্ত হলে সেই উপজেলার সাবরেজিট্রি অফিসে দলিল রেজিট্রি করা যায় ।

জমির দলিল রেজিষ্ট্রির সময়সীমা-

জমির দলিল সম্পাদনের তারিখ থেকে ৩ মাসের মধ্য  দলিল রেজিট্রি করতে হয় ।সম্বব না হলে জরিমানাসহ পরবর্তী ৩ মাসের মধ্যে রেজিট্রি করতে হয় ।

যেসব দলিলের রেজিষ্ট্রেশন বাধ্যতামুলক-

১।  বিক্রয় ।

২।  দান ।

৩।  হেবা ।

৪।  রেহেন, ন্যায়পরায়ন বন্ধক ( দলিল জমা রেখে ঋন বন্ধক ব্যতীত)।

৫।  ডিক্রি, বায়নানামা বলে হস্তান্তর ।

৬।  লিজ ।

৭। বন্টননামা ।

জমি রেজিষ্ট্রি বাবদ ব্যয়-

ক্রম	দলিলের নাম	পৌরসভা বা কর্পোরেশনের  অন্তর্ভুক্ত জমির ক্ষত্রে				ইউনিয়ন পর্যায়ে জমির ক্ষেত্রে
		নন জুডিশিয়াল স্ট্যাম্প (ক্রয় মুল্যের %	সরকারী রেজিট্রি ফি %	গেইন ট্যাক্স (ক্রয় মুল্যের) %	মোট রেজিট্রি খরচ % টাকা	নন জুডিশিয়াল স্ট্যাম্প (ক্রয় মুল্যের %	সরকারী রেজিট্রি ফি %	মোট রেজিট্রি খরচ %
১	সাফ কবলা দলিল	৩	৫	২	১০	৩	৫	৮
২	হেবাবিল এওয়াজ দলিল	৩	৫	২	১০	৩	৫	৮
৩	দানপত্র/হেবা				১০০			১০০
৪	আমমোক্তার নামা				৩৫০			৩৫০
৫	এওয়াজ বদল/বিনিময় দলিল (এক পক্ষের যার জমির মুল্যের পরিমান বেশী)	৩	৫	২	১০	৩	৫	৮
৬	বায়নানামা দলি	ক, ৫ লক্ষ টাকা পর্যন্ত ৫০০/=টাকা । খ, ৫ লক্ষ ১ টাকা থেকে ৫০ লক্ষ পর্যন্ত ১,০০০/=টাকা গ, ৫০ লক্ষ টাকা থেকে তদুর্দ্ধ ২,০০০/=টাকা						ঐ
৭	বন্ধক রেহেন দলিল	ক, ৫ লক্ষ টাকা পর্যন্ত ১% কিন্ত ২০০/=টাকা কিন্ত ৫০০/=টাকার উর্ধে নয় । খ, ৫ লক্ষ ১ টাকা থেকে ২০ লক্ষ টাকা পর্যন্ত ২৫% কিন্ত নিম্নে ১৫০০/= কিন্ত ২০০০/=টাকার উর্ধে নয় । গ, ২০ লক্ষ ১ টাকা থেকে তদুর্ধে  ১০% কিন্ত নিম্নে ৩০০০/=টাকা কিন্ত ৫০০০/=টাকার উর্ধে নয় ।						ঐ

সাব রেজিট্রি অফিসে ফিসের তালিকা প্রকাশ্য স্থানে টাঙ্গানো থাকে ।

দলিল বিষয়ে কিছু কথা-

জমির মালিকানা প্রমানের লিখিত সাক্ষ্যিই দলিল । তবে এই দলিল অবশ্যি রেজিট্রিকৃত হতে হবে ।

দলিল জাল কিনা তা প্রমানের উপায়-

১। বিক্রেতার নামে দায়মুক্তি সনদ যা সাবরেজিট্রি অফিসে পাওয়া যাবে ।

২। ক্রমানুসারে মালিকানা বদলের প্রমান থাকতে হবে ।

৩। বালাম বইতে বিক্রেতার স্বাক্ষর বা  আঙ্গুলের ছাপ দেখা যেতে পারে ।

দলিলের প্রকারভেদ-

১। সাফ কবলা (Sale Deed)দলিল

যখন কোন দলিলদ্বারা একজনের স্বত্ব দখলীয় জমির উপর ক্রেতার স্বত্ব জন্মায় তখন তা কবলা দলি হিসাবে গন্য হয় । কবলা দলিল অবশ্যই রেজিট্রি হতে হবে । অন্যথায় ক্রেতার খরিদা জমিতে কোন স্বত্ব জন্মাবে না।

২। হেবাবিল এওয়াজ (Heba Bel Ewaz Deed)

মুসলিল আইন অনুসারে কোন বিনিময় নিয়ে দান করাকে বলে হেবা বিল এওয়াজ । এতে বিক্রয় চুক্তির উপর দান বিদ্যমান থাকায় এটি মুলতঃ এক ধরনের বিক্রয় । হেবাবিল এওয়াজকে-কে সাধারনত বিক্রয় কবলার ন্যায় গন্য করা হয় । দলিলের বয়ানে একথান কাপড়, তসবীহ, জায়নামাজ বা অপর কোন মুল্যের বস্তুর এওয়াজে কোন মুল্যবান স্থাবর সম্পত্তি হেবাবিল এওয়াজ করেছেন একথা অবশ্যই উল্লেখ করতে হবে ।

৩। দানপত্র /হেবা (Gift Heba Deed)

দানকে মুসলিম আইনে হেবা বলে । মুল্য বা পণ স্বরুপ কোন অর্থ গ্রহন না করে দাতা যদি স্বেচ্ছায় গ্রহিতার সম্মতি ক্রমে কোন সম্পত্তি হস্তান্তর করে তাকে দান বলে । দানপত্র রেজিষ্ট্রি করা বাধ্যতামুলক । কিন্ত অস্থাবর সম্পত্তির দানপত্রের রেজিষ্ট্রি করা বাধ্যতামুলক নয়।

দান বৈধ হওয়ার ৩ টি শর্তঃ

(ক) দাতা কতৃক দানের (ইজাব) ঘোষনা প্রদান করা ।

(খ) গ্রহিতা বা তার পক্ষ থেকে দান গ্রহন (কবুল) করা ।

(গ) দাতা  কর্তৃক গ্রহিতাকে দানকৃত সম্পত্তির দখল দেওয়া ।

৪। আমমোক্তারনাম (Power of Attorney Deed)

এটা এক ধরনের নির্দেশনা পত্র, যা দ্বারা এক বা একাধিক নির্দিষ্ঠ ব্যক্তিকে মোক্তারনামার দ্বারা দাতার এজেন্ট বা প্রতিনিধিরুপে গণ্য করা হয় । যা তাকে সকল প্রকার কাজ কর্ম করতে ক্ষমতা প্রদান করে । এটি রেজিষ্টি করা বাধ্যতামুলক। আমমোক্তারনামার দলিল গ্রহীতা অন্য ব্যক্তির নিকট ঐ দলিল দ্বারা শুধু দান করতে পারে না। আমমোক্তার দলিল দ্বারা বিক্রয় বন্ধক ইত্যাদি কার্যক্রম করতে পারে।

৫। বন্টননামা দলিল (Partition Deed)

ওয়ারিশদের এজমালি (একাধিক অংশিদার) সম্পত্তি আপোষে মৌখিক ভাবে বন্টন হতে পারে এবং বন্টনের পর পক্ষগন প্রাপ্ত জমি পৃথকভাবে দখল করতে পারবে। মৌখিক বন্টনের পর কোন ওয়ারিশ কোন জমি পেলে যদি লিখিত লিষ্ট করে রাখা হয়, তবে এই প্রকার Partition list রেজিষ্ট্রির প্রয়োজন হবে না , যদি কোন লিখিত দলিলের মাধ্যমে ওয়ারিশদের কোন স্থাবর সম্পত্তির ভাগবাঁটোয়ারা সম্পন্ন হয় তা রেজিষ্ট্রি বাধ্যতামুলক। ১লা জুলাই ২০০৫ তারিখ হতে বন্টননামা দলিল রেজিষ্ট্রেশন বাধ্যতামুলক করা হয়েছে।

৬। এওয়াজ বদল দলিল ( Exchange Deed)

সম্পত্তির চাষাবাদের সুবিধার জন্য যদি কোন জমির মালিক অন্য কোন মালিকের সঙ্গে তার জমির ভোগদখল হস্তান্তর করে তাহলে তাকে এওয়াজ বদল বলে ।এই জাতীয় দলিলের রেজিট্রেশন বাধ্যতামুলক। পক্ষগনের মধ্যে জমির পরিমান কমবেশি হলে দলিলে অবশ্যই টাকার পরিমান উল্লেখ করতে হবে ।

৭। না-দাবি দলিল (Release Deed)

কোন জমি নিয়ে যদি পক্ষগনের মধ্যে বিবাদ চলতে থাকে এবং পরে যদি এক পক্ষ অপর পক্ষের বরাবরে একটি না-দাবি দলিল লিখে জমিতে সমস্ত দাবিদাওয়া আপোষে পরি ত্যাগ করে, তাহলে এই জাতীয় দলিলকে না-দাবি দলিল বলে। এই জাতীয় দলিলের রেজিট্রেশন বাধ্যতামুলক।

৮। অছিয়তনামা/উইল (Will Deed)

যদি কোন সুস্থ সাবালক ব্যক্তির জীবদ্দশায় তার ওয়ারিশ বা আত্নিয়স্বজনকে তার স্থাবর/অস্থাবর সম্পত্তি লিখিত দলিল মুলে করে যায় বা বন্টন সম্পর্কে কোন নির্দেশ দিয়ে যায়, তাকে অছিয়তনামা/উইল বলে। উইল/অছিয়তকারীর মৃত্যুর পর অছিয়ত/উইল কার্যকর করার জন্য জেলা জজ আদালতের অনুমতি নিতে হয়। উইল মৌখিক বা লিখিত হতে পারে। ১লা জুলাই ২০০৫ তারিখ হতে অছিয়তনামা/উইল দলিল রেজিট্রেশন বাধ্যতামুলক করা হয়েছে ।

৯। বায়নানামা দলিল

স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয় বিষয়ে ক্রেতা কতৃক বিক্রেতাকে অগ্রিম টাকা প্রদান করাকে বায়না বলে । স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়ের বায়না দলিল পক্ষগন কতৃক লিখিত,সম্পাদিত এবং রেজিট্রিকৃত হতে হবে।

১০। বন্ধকি দলিল

জমির মালিক তার দখলীয় স্বত্ব জমি কার নিকট নির্দিষ্ট টাকার বিনিময়ে একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য মালিকানা স্বত্ব হস্তান্তর করলে তাকে বন্ধক বলে।

দলিল বাতিলের কারনঃ-

১। পক্ষগনের অযোগ্যতাঃ নাবালক,শত্রুদেশের নাগরিক,আদালত কতৃক দেউলিয়া,ঘোষিত ব্যক্তি এবং সুরাপানে মত্ত ব্যক্তি,পাগল ও জ্ঞানশুন্য ব্যক্তি কর্তৃক সম্পাদিত দলিল বাতিল বলে গণ্য হবে ।

২।প্রচলিত রীতিবিরুদ্ধঃ কোন আইনজীবী,তার মোয়াক্কেলের জয়ী করার অঙ্গিকারে কিংবা ডাক্তার রোগীর রোগ সারিয়ে দেওয়ার প্রতিশ্রুতিতে কোনরুপ লাভজনক শর্তে চুক্তি সম্পাদন করলে তা বাতিল বলে গণ্য হবে।

৩। আইনবিরুদ্ধঃ অর্পিত সম্পত্তি ক্রয় বিক্রয়ের উপর নিষেধাজ্ঞা থাকলে ও আদালত কর্তৃক নিষেধাজ্ঞা থাকলে,সে সম্পত্তি হস্তনান্তর করে কোণ দলিল সম্পাদিত হলে তা বাতিল বলে গণ্য হবে।

৪। ভয়ভীতি ও প্রতারনাঃ দলিলদাতাকে ভয়ভীতি প্রদর্শন করে বা লোভ লালসা দেখিয়ে বা বল পুর্বক আটক করে কোনরুপ দলিল সম্পাদন করলে তা বাতিল বলে গণ্য হবে।

৫। অন্যায় উদ্দ্যেশ্যঃ বৈধভাবে প্রতিষ্ঠিত কোন সরকার বা রাষ্ট্রকে উচ্ছেদ করার নিমিত্তে কোনরুপ সংগঠনের চুক্তি বা এই উদ্দ্যেশে তহবিল গঠনের উদ্দেশ্য সম্পত্তি বিক্রয় দলিল বাতিল বলে গণ হবে।জুয়া খেলা বা নারী অপহরণ,ধর্ষন বা অনুরুপ কোন হীন উদ্দ্যেশ্য ব্যবহারের নিমিত্ত ক্রয় বিক্রয়ের দলিল বাতিল বলে গণ্য হবে।

বহু বিক্রি বা একাধিক দলিল সম্পাদনের ফলাফলঃ

বর্তমান সময়ে জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে ক্রেতাদের জমির নিষ্কণ্টকতা সম্পর্কে যতরকম দুর্ভাবনার সৃষ্টি হয়, তার মধ্যে একটি হলো জমিটি বিক্রেতা ইতিপুর্বে অন্য কার নিকট বিক্রি করেছে কি না। প্রশ্ন হচ্ছে, যদি এমনটি হয়, তবে ক্রেতা হিসাবে কার দাবী অগ্রগণ্য হবে , এক্ষেত্রে সম্পত্তি হস্তান্তর আইন ১৮৮২ (১৮৮২ সনের আপত্তি 1Vনম্বর আইন) এর ৪৮ ধারায় সুস্পষ্ঠ বিধান হলো,একাধিক দলিল সম্পাদিত হয়ে থাকলে যে দলিলটি আগে সম্পাদিত হয়েছে সেই দলিলটি কার্যকর হবে। এমনকি একই তারিখে সম্পাদিত দলিলের মধ্যে প্রমান স্বাপেক্ষে  অগ্রাধীকার নীতির ভিত্তিতে প্রথম সম্পাদিত দলিলটি কার্যকর হবে। অগ্রাধীকার নীতির ক্ষেত্রে সম্পত্তির বিক্রয় দলিল কার্যকর হয়,দলিলটি সম্পাদনের তারিখ থেকে,রেজিষ্ট্রেশনের তারিখ থেকে নয়। তবে দলিল সম্পাদনের ৩ মাসের মধ্যে রেজিষ্ট্রি না হলে উক্ত নীতি প্রযোজ্য হবে না। তাই বিক্রয় দলিল রেজিট্রেশনের পর তা সম্পাদনের তারিখ থেকেই কার্যকর হয়। কাজেই প্রথম সম্পাদিত দলিলটিই রেজিট্রিকৃত সকল হস্তান্তর দলিলের মধ্যে অগ্রাধীকার পাবে।

নাম খারিজ বা মিউটেশনঃ

মিউটেশন ইংরেজি শব্দ । এর অর্থ হল পরিবর্তন । সরকারের খতিয়ান বা;রেকর্ড অব রাইটার্স’-এ যখন আগের মালিকের নাম পরিবর্তন করে নতুন মালিকের নাম লেখা হয়,তখন একে নাম খারিজ বা মিউটেশন বলে।বিভিন্ন মৌজা জরিপ করে সরকারিভাবে খতিয়ান প্রস্তত করা হয়েছে। খতিয়ানে জমির মালিকের নাম,তাদের ভাগ বা হিস্যা,স্বত্ব, জমির পরিমান ইত্যাদী উল্লেখ থাকে। সাধারনত দেখা গেছে একটি জরিপ থেকে আরেক জরিপ পর্যন্ত ২০ বছর সময়ের ব্যবধান হয়। বিভিন্ন কারনে এই ২০ বছরে জমির মালিকের পরিবর্তন হতে পারে,ফলে সরকারী খতিয়ানেও যে পরিবর্তন হয়,সেক্ষেত্রে মিউটেশনের মাধ্যেমে রেকর্ড অব রাইটার্স-এ লিপিবদ্ধ করা হয়।

মিউটেশন ২ প্রকারঃ

১। মুল খতিয়ানে নাম কর্তন করে বা ভুমি কিংবা নাম যোগ করে নাম জারি করে মিউটেশন করা এবং

২। কোন খতিয়ানের কোন অংশীদার

Source: barkamtaup